新房赠送面积风险

1、买新房别被赠送面积忽悠住，是福是祸真是不一定

您好。
首先要明白，哪些赠送面积属于合规赠送？
根据《房屋测量规范》，以下面积不计入建筑面积的范围：
层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m的地下室和半地下室。突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。房屋之间无上盖的架空通廊。房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。
这些面积计入一半建筑面积：
未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。
然后，哪些赠送面积属于不合规赠送？
1、违建面积。通过擅自变更规划设计，违法搭建起来的。
2、侵犯共有面积。开发商对部分特定住户购房者所赠送的面积，实际为业主共有面积，如顶层露台、地下室空间等。
再了解，违规赠送面积容易存在哪些风险？
1、无论合规还是违规的赠送面积均是不计入产权的，也就是说虽然你买时这些面积不花钱，但是当你出售这套房产或拆迁时，这些面积也是不会计算在内的。
2、对于赠送面积，一般都不会像付费面积一样进行规范的设计，会存在一定的使用不合理性。
3、像地下室、花园、露台等空间属于小区业主的共有财产。若开发商擅自赠送给某些业主，当其他业主提出异议，会存在返还的风险。到时候装修的钱也不会有人负责担负。
最后，如何避免这些风险？
1、确认情况。对于所谓的赠送面积，业主一定要和开发商进行确认，确保属于合规的赠送面积。
2、将赠送面积写进合同。为保证自身利益，对于有赠送面积的业主，在签订购房合同时，一定要让开发商把赠送的位置、面积清楚地写进合同或是补充协议里。
最后，对于赠送面积是否要交物业费、却暖费等问题，也需要提前与开发商询问好，避免后续不必要的麻烦。

2、买房赠送面积不写在合同里吗

开发商的赠送面积在购房合同里面是不体现的。为了保证购房者的利益，尽量要求开发商写进购房合同，或者签补充协议；如果赠送面积不写入合同是不计入产权的。
一、买房赠送面积不写在合同里吗
1、开发商的赠送面积在购房合同里面是不体现的。为了保证购房者的利益，尽量要求开发商写进购房合同，或者签补充协议；如果赠送面积不写入合同是不计入产权的。
2、法理依据：《商品房销售管理办法》第十五条
地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。
二、买房赠送面积有什么风险？
赠送面积的危害如下：
1、赠送面积是不计入产权的，也不写进购房合同，没有办法保证业主相关合法权益，一方面购房者在二次出售时也会有所损失。而且一些开发商为了宣传，房子售价都是加上赠送面积折算后的，实际售价也比较高；
2、赠送面积实用性差，一些开发商赠送的面积设计不合理，实用性差，影响采光、通风等，例如储藏间太小无法使用，赠送厕所漏水、赠送的卧室无法使用等等；
3、赠送面积成违章建筑有楼盘的赠送面积，被定为违法搭建面积，被相关部门强制拆除。

3、购房请注意：开发商“送面积”一定有问题！

根据2014年7月起执行的《建筑工程建筑面积计算规范》(以下简称《规范》)，大幅度赠送面积的行为已经不被允许。购买大幅度赠送面积的房屋存在法律风险，购房者一定要注意。

开发商“送面积”层出不穷

一个高档住宅大盘，近日推出180平方米的大户型，除了首层之外，还打造出了一个夹层以及5米层高的地下空间。而整个地下空间包括延伸出的庭院面积全部赠送。另一个别墅产品，也“白白”赠送了层高4.2米的地下空间。但按照规定，净高超过2.1米的地下空间，必须算全部面积。除了赠送地下空间，“百变户型”、“N+1户型”等诸多类型产品也层出不穷，且存在政策风险。

房屋赠送面积有哪些形式？

阳台：赠送阳台面积应属赠送面积中最常见的一种形式。但按照国家标准《房产测量规范》规定：对于全封闭的阳台计算全部的面积，对于半封闭的阳台才是计算一半的面积。而大部分户型中阳台本身就是半封闭的，只能算一半的面积，并无真正的“赠送”一说。

入户花园：即在入户门与客厅门之间的一个类似玄关的花园，起到入户门与客厅的连接过渡作用。入户花园一般在销售时只计算一半面积的，有的甚至完全赠送。入户花园面积越大，所赠送的面积就越大。

大露台：在一些户型中，一楼或者二楼的地方会设计一个大露台出来。许多开发商针对这种户型会将整个露台全部赠送给业主。但实际上，如果露台是在楼盘的公共区域，就是属于全体业主所有，不能作为某一住户的专门使用。

内庭院：内庭院又称入户庭院，一般出现在别墅或者洋房首层的户型中。内庭院引起的产权纠纷较多，主要矛盾点在于庭院本身属于公共面积，也不包括在业主产权证内。这类内庭院户型，虽是首层，但往往单价较高。

地下空间：高层、小高层和多层建筑的地下室一般是车库，和住宅分开计算产权，给购买住宅产权的业主单独使用。

高挑空间(阁楼)：许多顶楼的户型会特意被设计出一个阁楼来。大部分的开发商都会选择直接赠送阁楼，不算面积。但不同的层高决定了阁楼是否纳入销售建筑面积。

这些面积你算对了吗？

内阳台：在主体结构内的阳台，应按其结构外围水平面积计算全面积；在主体结构外的阳台，应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积。

大飘窗：窗台与室内楼地面高差在0.45米以下且结构净高在2.1米及以上的凸(飘)窗，应按其围护结构外围水平面积计算1/2面积。

地下室：有顶盖的采光井应按一层计算面积，且结构净高在2.1米及以上的，应计算全面积；结构净高在2.1米以下的，应计算1/2面积。也就是说，“买一楼送地下室”属于违规。

购房需注意公共“赠送面积”

业内人士表示，赠送部分的面积不属于产权所登记的面积，因此物业管理公司不会收取相应的物业管理费。需要注意的是公共区域的赠送面积，这些面积是位于套内面积以外的公共区域内，比方说走廊的位置，公关露台的位置等，这些使用面积如果管理方要回收，业主是不会得到保障的。

买房送面积一方面可能涉嫌逃避国家税费，另一方面可能违反规划，影响建筑外观甚至内部结构，严格地讲，送面积现象增加有可能产生新的违法建筑。所以“偷面积”所得的面积都不合法，法律上不承认，是不计入产权证的登记面积，不能用于投资、抵押，拆迁时也不会得到补偿，不但在遭遇纠纷时权益无法得到保障，而且有可能被政府追究违建的法律责任。至于业主能否向开发商起诉，专业律师表示，如果业主不能找到能够证明开发商存在虚假宣传的证据，那么开发商就不涉及欺诈行为，赔偿维权也就没有法律依据。

（以上回答发布于2016-05-17，当前相关购房政策请以实际为准）

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4、买新房赠送面积会写进房本吗？担心纠纷找上门

赠送面积写不写进房本，要看购房者与开发商的约定，具体要看签订的购房合同上，有没有将赠送面积写入合同。如果赠送面积没有被写进房本，后期无法证明这部分面积的归属，容易产生纠纷。

一、什么是赠送面积？

赠送面积一般是开发商的销售手段，一些本该不计入建筑面积的部分，被开发商拿来当作赠送面积送给购房者，使购房者从心理上以为自己得到了优惠。

根据《房屋测量规范》，以下面积不计入建筑面积的范围：

1.层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m的地下室和半地下室。

2.突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。

3.房屋之间无上盖的架空通廊。

4.房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。

5.建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。

6.骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。

这些面积计入一半建筑面积：

1.未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

2.与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

3.独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。

4.无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。

5.有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。

赠送露台

二、赠送面积不写入房本易造成纠纷

只要是写入房本的面积，是通过不动产登记中心登记过的，在住房系统中备案。根据我国《物权法》规定，只有依法登记并取得房地产证的产权面积才受法律保护。如果房本上与合同上都没有写明赠送面积的相关情况，就无法证明这些面积的产权人是你。若开发商或物业私自占用和使用你的赠送面积，维护自己的权益将很难。

怎么看有没有写入房本？

如果写入房本，会体现在房产证的平面附图里。如果赠送的是飘窗，则在平面图中会将飘窗的部位画在房本上。

房产证-房地产平面图

案例：

李女士购买了一楼的一套房子，开发商承诺房子前面的小花园可以赠送给她。但李女士并未注意到房本与购房合同中关于此块面积的规定，在入住多年后，物业以重新规划小区绿化为由，私自将花园整修。但由于李女士的房本及购房合同中并未对小花园的归属有约定，维权无果。李女士可以联系开发商，与开发商进行协商，将其写进补充协议中。

三、如何避免赠送面积的纠纷

买新房时，如果销售人员告诉你会送你一部分的赠送面积，可以详细询问签订合同时会不会将赠送面积写进合同。签订合同时，可以主动向开发商提出“将赠送面积写进房本”的请求，如果合同中无法增加，争取将这一条款写进补充协议。需要注意的是，你需要将开发商承诺给你的具体面积额写清楚，以免后期产生纠纷。如果向上述案例中，在合同中已经写明赠送面积的情况，开发商不履行承诺，可将其起诉至法庭。

买房争取更大优惠的同时，需要注意维护自己的权益。在与开发商交谈过程中，开发商给出的承诺，尽量都能落实到合同中去，以免发生纠纷。

资料来源：《房产测量规范》、《物权法》

该内容仅在北京适用

5、买房子赠送的面积如何保障

法律分析：赠送面积在进行产权登记时不会纳入产权面积中。当下开发商的这一行为其实是不受认可的。这些赠送面积的住房，购房者在拿到成品房后，如果面积与开发商的宣传面积不符，购房者无法维护自己的权益。

法律依据：《中华人民共和国民法典》 第一百九十六条 下列请求权不适用诉讼时效的规定：（一）请求停止侵害、排除妨碍、消除危险；（二）不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产；（三）请求支付抚养费、赡养费或者扶养费；（四）依法不适用诉讼时效的其他请求权。

6、买房面积赠送飘窗有什么规定？买房面积包含哪些内容？

1、一些赠送面积是不计入建筑面积的，赠送的那一部分都不会载入房产证;因而，赠送面积在房屋拆迁补偿的时候还是不计入拆迁费赔偿里的;在做为二手房出售时，对顾客增值产生其价值权益并不大;一旦出现难题，不具有法律效力。

2、赠送的部分面积，设计方案不科学可能会影响光照、自然通风及安全系数。如赠送新项目的一套二居室房型中，整体规划中把应归属于阳台的那一部分，成了赠送的卧房，一旦被封闭式成住宅，将把大客厅光线彻底遮挡。

3、一部分新楼盘为追求更多赠送面积而放弃更科学户型图设计的概率，会对新楼盘外观设计乃至内部构造。赠送面积难运用、自主更新改造费用较高。

4、赠送面积越大，小区的建筑容积率就越大，房地产开发商不但可以在现有土地上开发设计更多产品，还会因而降低税金、土地出让等方面开支。这不光减少了业主人居环境素养，还损害了国家主权。

5、倘若赠送一部分归属于违纪行为，可能面临拆卸或处罚风险性;赠送的面积在房屋质量层面存在一定安全隐患。

6、看似是赠送，事实上乃是选购。鸡蛋里挑骨头，赠送一部分的价钱早就分摊到房屋均价上，但面积却不载入房屋产权证中。

房子使用面积包含日常饮食起居所使用的卧房、客厅和客厅、餐厅厨房、洗手间、房间内过道、室内楼梯、壁柜、阳台、别墅地下室、隔层、隔楼等面积。房子的使用面积就是指住房是以户(套)为单位的单独立户(套)门里所有可供使用空间的水平投影面积。

房套内建筑面积由套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成，即房子使用面积为房屋套内建筑面积的一部分。

1、房屋使用面积计算必须符合下列标准：

房子使用面积包含卧房、客厅、厅、走廊、餐厅厨房、洗手间、假层、洗手间、储物间、壁橱等分户门内面积总数;跃层住宅里的屋内室内楼梯按当然楼高的面积总数记入使用面积;不包括在构造面积里的烟筒、换气道等面积。

2、套内墙体面积计算：

新建住宅各套内应用室内空间周边日常维护或载重墙体，有公共墙和非公用墙二种。套内墙体面积是套内应用室内空间周边日常维护或载重墙体或其它载重支撑体所占据面积，这其中各套间的分隔墙和套内商业建筑区域的隔开及其墙体等一共有墙，均按水平投影面积的一半记入套内墙体面积。套内随意墙体按水平投影面积所有记入套内墙体面积。

3、阳台建筑面积计算：

原定制的密闭式阳台，按照其外场水平投影面积测算建筑面积;挑阳台(底阳台)按照其底版水平投影面积的一半测算建筑面积;凹阳台按其净面积(含墙体面积)的一半测算建筑面积;半挑半凹阳台，挑出来一部分按照其底版水平投影面积的一半测算建筑面积，凹进一部分按其净面积的一半测算建筑面积。

7、开发商赠送面积有哪些法律风险

法律分析：开发商赠送面积的法律风险：一、到底是赠与所有权还是免费提供使用权，应该约定明确；二、对共有部分面积的赠送，可能归于无效；三、“偷”来的面积无法获得基于所有权的保护。

法律依据：《商品房销售管理办法》第二十一条 按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。

8、开发商赠送面积有什么法律风险

法律分析：开发商赠送面积有以下法律风险：一、到底是赠与所有权还是免费提供使用权，应该约定明确。二、对共有部分面积的赠送，可能归于无效。三、“偷”来的面积无法获得基于所有权的保护。

法律依据：《中华人民共和国民法典》

第二百八十条 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

第二百八十一条 建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。

紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。

第二百八十二条 建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

第二百八十三条 建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。

第二百八十四条 业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。

对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。

9、赠送面积真的靠谱吗

法律分析：不靠谱，因为赠送面积很可能原本就属于买房人。并且赠送面积有风险，一般赠送面积是不受法律保护的，因为其不具有合法产权。不合理的设计也将会对采光、通风及安全性造成影响。还有赠送面积利用起来难，花费成本大；易产生违规建筑；赠送面积可能缩水。面对赠送面积，若房子设计合理，且赠送面积能够被合理利用，还是可以买的，若单单只是想着有“赠送”，那一旦出问题就得不偿失了。

法律依据：《中华人民共和国民法典》 第二百七十八条 下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。