开发商空调位赠送

1、开发商赠送的中央空调客厅没有出风口

自己打孔。
开发商赠送的中央空调客厅没有出风口，要找专业的工人来看房子的结构并合理规划出风口位置，这样才方便业主的居住使用。
中央空调系统由一个或多个冷热源系统和多个空气调节系统组成，该系统不同于传统冷剂式空调，(如单体机，VRV)集中处理空气以达到舒适要求。

2、开发商送中央空调到底好不好

买房，开发商送中央空调的，中央空调的品质不会太好，且往往空调存在较多的安装缺陷，使用起来问题多多。
开发商送的中央空调大多都是从空调厂家定制的“工程机”，是大批量定制的，这种类型的空调产品厂家会严格控制成本，某些个别地方会有所偷工减料。
且厂家与开发商会签订有商务合同，合同上约定好了空调的相关保修条款，用户很难就空调保修问题与厂家进行必要的沟通。
可能情况下不建议要开发商送的空调，而应该自己去购买并安装合适的空调来用。

3、开发商赠送的空调,该空调的主机占地是否计如套内建筑面积?

集中的中央空调的话，肯定是占，但是应该不会是套内面积，算物业的。 如果是室内一般壁挂等的室外机的话，不占套内面积，因为一般均有预留的空调板，这个是不计算入套内面积的。按规定。

4、买赠不稀奇送面积 开发商营销手段亮相

“两房变三房”、“可拓展空间”、“零公摊”……步入金九银十，岛城楼市又进入地产广告轮番轰炸的时段，记者发现其中不少广告的卖点是“赠送面积”。其实，买房赠东西并不稀奇，开发商赠过家电、赠过装修、赠过车位，如今不少开发商选择了赠送面积，这倒吸引了不少购房者的目光。

市场：流行送面积 

“大额赠送面积、零公摊”，近期九水东路一处楼盘的宣传语吸引了不少市民的注意。 近期记者来到该处楼盘，置业顾问在介绍完传统的打折优惠和开盘立减之后，就开始重点推介面积赠送。据了解，该楼盘的高层和多层都有赠送面积。“宽阔的半封闭阳台半买半送，多层楼房底层带下沉式阳光房、地下室、顶层带复式阁楼。”该置业顾问告诉记者，“有的面积赠得多甚至可抵消公摊，达到零公摊。”

“我们的阳台是半封闭，只要加上窗，就可以增加好几平方米的使用面积。”“如果您买一楼的话，我们就会送你一个花园，这也是多出来的面积。”“这个是按阳台算面积的，其实我们后期会给加窗，这样就可以把两房变三房。”随后记者在市区多家楼盘探访时，在看房过程中，发现很多楼盘都有“购房赠送面积”的承诺，只不过赠送面积大小上有些差异。在介绍时，有的只是置业顾问告诉会有赠送面积，在户型图上并未标明。有的则是在户型图上明显标注出来，像西海岸一处楼盘，在户型图上就用阴影表示出了多处赠送面积，甚至表明了赠送面积的大小。

记者发现，目前开发商赠送的面积大多有两种情况：一种是把应全部计算的面积，设计成只计算一半或不计算；还有一种是强调将户型的一部分设计成不计算面积的设备间、空调位等，但实际可改成有效使用面积。

购房者：乐于得实惠 

“现在买个房子公摊动辄22%以上，开发商愿意额外送点面积，我们当然乐意了。”市民孙先生最近一直在看房子，有的高层房屋公摊甚至达到24%、25%，让他很难接受。“其实那么多钱扔在公摊那里很不舒服，有了赠送面积还能稍微平衡些，毕竟房子面积大住着也舒服。”“现在买房子90平方米就是个槛，契税有0.5%的差距。买个近90平方米的房子还能送你几个平方，又省了税费，一举两得。”已经在新都心购买房屋的李先生告诉记者。记者了解到，目前很多购房者认可“买房赠面积”这种促销手法，不少人都像孙先生和李先生一样对此表示欢迎。

业内人士告诉记者，当下不少市民对“买房赠面积”趋之若鹜，很大一部分原因是图实惠，因为赠送面积表面上看是不计价的。尤其是刚需族购房，性价比总是考量的重要因素，他们常常会用总价除以可以得到的实用面积来计算单价。该人士表示：“加上赠送面积，一些楼盘的单价优势就会体现出来，虽然只差一点，但也往往成为决定最后购买的重要砝码。”

不仅如此，买房赠面积的房屋在二手房市场也颇受欢迎。“条件相似的两处房屋，一处能多送几个面积，当然受欢迎了。”镇江路一家中介的工作人员告诉记者，“就算楼顶占块面积做个天台，我们也会给客户说将来可以做花园，并点明这是赠送。”记者咨询了几家中介，发现有些赠送面积即使不体现在房产证中，但是通常也会多卖几万元。“虽然买房不是为了投资，但是听说将来换房的时候也有优势，就决定买下了。”李先生告诉记者。

开发商：营销重要手段 

在一些城市，“买房赠面积”已经成为开发商重要的营销手段，甚至有开发商戏言 “你不送面积，都不好意思开盘”。“买房赠面积”已成为吸引客户的重要手段。“当下新盘众多，相比其它盘我们的位置有些偏，但是好在我们有买房赠面积这个噱头，这样也能吸引了不少客户。”李沧一处楼盘的销售人员告诉记者，“不少客户一来就是问买赠的情况，甚至反复确认。”“我们这一期一共才300套房源，但是已经有2000多组客户有意向购买。”新都心一家楼盘销售经理表示，他们楼盘热推的一个重要卖点就是赠送面积，还没开盘项目就已经出现火爆的情况。

的确，开发商选择 “买房赠面积”，相比直接打折、降价更能赢得口碑。“现在到处都是新盘，光以好的户型打动购房者有些难了。市场上买房的都是刚需，打折降价和买赠最能打动他们。”岛城一家楼盘销售负责人表示，“但是降价不敢用，因为一期、二期业主很容易来 ‘维权’，所以买赠就是比较好的手段了，尤其是送面积。”

“买房赠面积”是开发商共同认可的销售方式，但是在赠面积的方式上却是各有招数。很多购房者会奇怪开发商是从哪里抠出的面积赠送给购房者？其实这根本难不住开发商，赠送阳台、赠送公共面积、再送一间、买一层送一层……总之，开发商的“买赠”手法令人眼花缭乱。

奇招1：算作阳台送一半 

在中规中矩的房型中，阳台一般是作为“半卖半送”的面积，不过这种送面积的方式已经被购房者熟知也渐渐失去吸引力。因此一些开发商把普通房间算作阳台 “半卖半送”。在西海岸漓江东路附近一处楼盘，记者发现有的户型竟然号称能送30多平方米。

“你看，户型图上打阴影的部分都是赠送的面积。”上周，该处楼盘的置业顾问告诉记者。记者发现户型图上详细表明了赠送面积的大小，算下来106平方米的户型能够赠送17.8平方米的面积。阳台、生活阳台、阔景阳台、转角落地窗……记者发现该楼盘的每个户型都有众多的阳台。“其实我们阳台非常大，这些墙都不是承重墙，房间可以和阳台打通。”在样板间，置业顾问还详细讲解如何利用这些阳台，“这些赠送面积基本抵消了公摊。”

奇招2:公共面积交房赠 

公摊大是不少购房者最忌讳的事，因此岛城一些开发商就在公摊上做文章。虽然是公共面积，但是交房后业主可以拿来做自己的房间，这也是一种常见的赠面积手法。在高新区一家楼盘，记者电话咨询的时候，置业顾问就表示：“通过赠送面积，可以把套二房变成套三房。”

“我们这每一层都有一个半封闭的设备平台，但是交房后并没有什么设备，其实就跟普通阳台一样。”上周，该楼盘的置业顾问告诉记者。记者在户型图上看到，96平方米和98平方米的套二户型都有设备平台的标注。置业顾问告诉记者，这些设备平台只是为了向有关部门报批验收，不会真的安置设备。在该楼盘的样板间，记者发现，户型图中标注的半封闭设备平台已被装修成一间书房，置业顾问告诉记者： “这里是一个没有封闭的窗口，收房后可以当作书房，也可以当小卧室。”

奇招3:交房时再加层墙 

开发商为了给购房者“买房赠面积”也是挖空心思，有的甚至会给业主再加一层墙，多出一个房间来。上周，在福州北路一处楼盘，置业顾问在给记者介绍了一些楼盘主要信息后说道。随后他给记者递来两张户型图介绍说：“我们这个楼盘有两个户型赠送面积，一个是赠送5平方米，一个是赠送7平方米。”

记者发现在85平方米的A户型图和87平方米的B户型图上右上方都有一片双实线围起的区域，置业顾问分别告诉记者这是5平方米和7平方米的赠送面积。置业顾问指着沙盘图上的楼盘模型给记者指示，一处楼盘的中部在设计上是向内凹。“就是在中间的凹处，从楼底到楼层再封上一层楼板，间隔出来的赠送面积。”随后置业顾问带领记者到样板间去看了一下。在A户型的样板间，置业顾问告诉记者：“有了赠送面积就可以两居变三居。开盘时该户型单价在14000元/平方米左右，赠送5平方米就是7万元啊。”

奇招4:LOFT买一送一 

（以上回答发布于2015-07-28，当前相关购房政策请以实际为准）

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5、开发商为什么送空调外机

无利不起早，这是开发商和空调商家的合作模式，有佣金赚的。
开发商在售房时只赠送空调外机，内机需要和他们的合作方购买，这是开发商和空调销售之间的合作，一个大的楼盘有上千家住户，一家两台空调的话，这块“肥肉”够吸引人了吧，现在市面上的空调品牌就那几个，竞争是相当激烈的，送室外机从前提上就锁定了顾客，做为业主来讲，空调商家对个人再优惠也不可能优惠出一个空调外机来，所以开发商送外机还是挺受大家认可的，这样空调商家的业绩有了，业主也省钱了，开发商中间也能有一部分好处的。

6、销售楼房赠送空调，计算土地增值税时，空调款能扣除吗？希望给予详细解答，谢谢！

卖精装房送家电、家俱的税务处理及案例分析
某市碧水蓝天房地产开发有限公司，为了筹措资金，应对宏观调控，对刚开盘的项目“人间仙境”项目，实行“买精装修商品房赠送家电”优惠酬宾，家俱，房屋销售合同价款200万元，售房合同中说明交房标准送家电，家电的购进价格为2万元，即其公允价值为2万元，房屋的公允价值可推定为198万元。成本150万。
分析如下：
（一）土地增值税的处理
《土地增值税暂行条例实施细则》规定，开发土地和新建房及配套设施（以下简称房地产开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房地产开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发[2006]187号）关于土地增值税的扣除项目的规定：房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。
根据上述规定，不属于以建筑物为载体的附属设备家电、家具，不论销售合同如何约定，都不能作为房地产“开发成本”处理。
（二）企业所得税的处理
《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》国税函[2008]875号文件第三条规定，企业以买一赠一（有偿）等方式组合销售本企业商品的，不属于捐赠，应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入，账务处理如下：
（1）借：银行存款200万
贷：主营业务收入——房屋198万
主营业务收入——家电、家俱2万
（2）借：主营业务成本——房屋150万
主营业务成本——家电、家俱2万
贷：库存商品——家电、家俱2万
开发产品——房屋150万
（三）营业税的处理
密不可分是混合销售实质所在。如销售空调并安装，为混合销售，两者密不可分；但是，销售房产不售家电、家俱并不影响房屋的使用功能，不符合混合销售要件。应该将销售不动产所有权与赠送实物作为两项单独的业务，按兼营处理。企业卖精装房送家电、家俱，属于销售行为，应该缴纳增值税，不用计征营业税。
（四）增值税的处理
《增值税暂行条例实施细则》第四条规定，单位或者个体工商户将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人的行为，视同销售货物。
依据上述规定，开发商采取购房送家电、家具促销方式，将外购的家电、家具无偿赠送其他单位或者个人，视同销售货物，按照组成计税价格缴纳增值税。
房地产企业属不经常发生应税行为的企业，可选择按一般纳税人或小规模纳税人纳税，家电价值2万元：
一般纳税人应缴纳增值税＝2×（1+10%）×17%＝0.374（万元）；
小规模纳税人应缴纳增值税＝2×（1+10%）×3%＝0.066（万元）。
账务处理如下：
1.按一般纳税人处理时：
购进环节：
借：库存商品 　20000
应交税费——增值税（进项税额）　3400
贷：银行存款 　23400
实现收入：
借：银行存款 2000000
贷：主营业务收入 2000000
结转成本：
借：主营业务成本
贷：开发产品——商品房
转销家电家俱：
借：销售费用 　 23740
贷：库存商品 20000
应交税费——增值税（销项税额） 3740
2.按小规模纳税人处理时：
购进环节：
借：库存商品 　 23400
贷：银行存款 23400
实现收入：
借：银行存款 2000000
贷：主营业务收入 2000000
结转成本：
借：主营业务成本
贷：开发产品——商品房
转销家电家俱：
借：销售费用 　 24060
贷：库存商品 23400
应交税费——增值税（销项税额）　660

7、开发商赠送中央空调好吗

不好。
增加了房产初投资，实际运行费用高（能效低于家用空调）。

8、开发商送到空调，这配置效果怎么样，需不需要加大个外机？

一般开发商所送的空调，它的配置效果都不算太好的，都是很普通的，如果你觉的不够用的话，可以加大一个外机正常使用。