新房贈送面積風險

1、買新房別被贈送面積忽悠住，是福是禍真是不一定

您好。
首先要明白，哪些贈送面積屬於合規贈送？
根據《房屋測量規范》，以下面積不計入建築面積的范圍：
層高小於2.20m以下的夾層、插層、技術層和層高小於2.20m的地下室和半地下室。突出房屋牆面的構件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕牆、垛、勒腳、台階、無柱雨篷等。房屋之間無上蓋的架空通廊。房屋的天面、挑台、天面上的花園、泳池。建築物內的操作平台、上料平台及利用建築物的空間安置箱、罐的平台。騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分。
這些面積計入一半建築面積：
未封閉的陽台、挑廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建築的，按其上蓋水平投影面積的一半計算。無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計算。
然後，哪些贈送面積屬於不合規贈送？
1、違建面積。通過擅自變更規劃設計，違法搭建起來的。
2、侵犯共有面積。開發商對部分特定住戶購房者所贈送的面積，實際為業主共有面積，如頂層露台、地下室空間等。
再了解，違規贈送面積容易存在哪些風險？
1、無論合規還是違規的贈送面積均是不計入產權的，也就是說雖然你買時這些面積不花錢，但是當你出售這套房產或拆遷時，這些面積也是不會計算在內的。
2、對於贈送面積，一般都不會像付費面積一樣進行規范的設計，會存在一定的使用不合理性。
3、像地下室、花園、露台等空間屬於小區業主的共有財產。若開發商擅自贈送給某些業主，當其他業主提出異議，會存在返還的風險。到時候裝修的錢也不會有人負責擔負。
最後，如何避免這些風險？
1、確認情況。對於所謂的贈送面積，業主一定要和開發商進行確認，確保屬於合規的贈送面積。
2、將贈送面積寫進合同。為保證自身利益，對於有贈送面積的業主，在簽訂購房合同時，一定要讓開發商把贈送的位置、面積清楚地寫進合同或是補充協議里。
最後，對於贈送面積是否要交物業費、卻暖費等問題，也需要提前與開發商詢問好，避免後續不必要的麻煩。

2、買房贈送面積不寫在合同里嗎

開發商的贈送面積在購房合同裡面是不體現的。為了保證購房者的利益，盡量要求開發商寫進購房合同，或者簽補充協議；如果贈送面積不寫入合同是不計入產權的。
一、買房贈送面積不寫在合同里嗎
1、開發商的贈送面積在購房合同裡面是不體現的。為了保證購房者的利益，盡量要求開發商寫進購房合同，或者簽補充協議；如果贈送面積不寫入合同是不計入產權的。
2、法理依據：《商品房銷售管理辦法》第十五條
地產開發企業、房地產中介服務機構發布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，當事人應當在商品房買賣合同中約定。
二、買房贈送面積有什麼風險？
贈送面積的危害如下：
1、贈送面積是不計入產權的，也不寫進購房合同，沒有辦法保證業主相關合法權益，一方面購房者在二次出售時也會有所損失。而且一些開發商為了宣傳，房子售價都是加上贈送面積折算後的，實際售價也比較高；
2、贈送面積實用性差，一些開發商贈送的面積設計不合理，實用性差，影響採光、通風等，例如儲藏間太小無法使用，贈送廁所漏水、贈送的卧室無法使用等等；
3、贈送面積成違章建築有樓盤的贈送面積，被定為違法搭建面積，被相關部門強制拆除。

3、購房請注意：開發商「送面積」一定有問題！

根據2014年7月起執行的《建築工程建築面積計算規范》(以下簡稱《規范》)，大幅度贈送面積的行為已經不被允許。購買大幅度贈送面積的房屋存在法律風險，購房者一定要注意。

開發商「送面積」層出不窮

一個高檔住宅大盤，近日推出180平方米的大戶型，除了首層之外，還打造出了一個夾層以及5米層高的地下空間。而整個地下空間包括延伸出的庭院面積全部贈送。另一個別墅產品，也「白白」贈送了層高4.2米的地下空間。但按照規定，凈高超過2.1米的地下空間，必須算全部面積。除了贈送地下空間，「百變戶型」、「N+1戶型」等諸多類型產品也層出不窮，且存在政策風險。

房屋贈送面積有哪些形式？

陽台：贈送陽檯面積應屬贈送面積中最常見的一種形式。但按照國家標准《房產測量規范》規定：對於全封閉的陽台計算全部的面積，對於半封閉的陽台才是計算一半的面積。而大部分戶型中陽台本身就是半封閉的，只能算一半的面積，並無真正的「贈送」一說。

入戶花園：即在入戶門與客廳門之間的一個類似玄關的花園，起到入戶門與客廳的連接過渡作用。入戶花園一般在銷售時只計算一半面積的，有的甚至完全贈送。入戶花園面積越大，所贈送的面積就越大。

大露台：在一些戶型中，一樓或者二樓的地方會設計一個大露台出來。許多開發商針對這種戶型會將整個露台全部贈送給業主。但實際上，如果露台是在樓盤的公共區域，就是屬於全體業主所有，不能作為某一住戶的專門使用。

內庭院：內庭院又稱入戶庭院，一般出現在別墅或者洋房首層的戶型中。內庭院引起的產權糾紛較多，主要矛盾點在於庭院本身屬於公共面積，也不包括在業主產權證內。這類內庭院戶型，雖是首層，但往往單價較高。

地下空間：高層、小高層和多層建築的地下室一般是車庫，和住宅分開計算產權，給購買住宅產權的業主單獨使用。

高挑空間(閣樓)：許多頂樓的戶型會特意被設計出一個閣樓來。大部分的開發商都會選擇直接贈送閣樓，不算面積。但不同的層高決定了閣樓是否納入銷售建築面積。

這些面積你算對了嗎？

內陽台：在主體結構內的陽台，應按其結構外圍水平面積計算全面積；在主體結構外的陽台，應按其結構底板水平投影面積計算1/2面積。

大飄窗：窗檯與室內樓地面高差在0.45米以下且結構凈高在2.1米及以上的凸(飄)窗，應按其圍護結構外圍水平面積計算1/2面積。

地下室：有頂蓋的採光井應按一層計算面積，且結構凈高在2.1米及以上的，應計算全面積；結構凈高在2.1米以下的，應計算1/2面積。也就是說，「買一樓送地下室」屬於違規。

購房需注意公共「贈送面積」

業內人士表示，贈送部分的面積不屬於產權所登記的面積，因此物業管理公司不會收取相應的物業管理費。需要注意的是公共區域的贈送面積，這些面積是位於套內面積以外的公共區域內，比方說走廊的位置，公關露台的位置等，這些使用面積如果管理方要回收，業主是不會得到保障的。

買房送面積一方面可能涉嫌逃避國家稅費，另一方面可能違反規劃，影響建築外觀甚至內部結構，嚴格地講，送面積現象增加有可能產生新的違法建築。所以「偷面積」所得的面積都不合法，法律上不承認，是不計入產權證的登記面積，不能用於投資、抵押，拆遷時也不會得到補償，不但在遭遇糾紛時權益無法得到保障，而且有可能被政府追究違建的法律責任。至於業主能否向開發商起訴，專業律師表示，如果業主不能找到能夠證明開發商存在虛假宣傳的證據，那麼開發商就不涉及欺詐行為，賠償維權也就沒有法律依據。

（以上回答發布於2016-05-17，當前相關購房政策請以實際為准）

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4、買新房贈送面積會寫進房本嗎？擔心糾紛找上門

贈送面積寫不寫進房本，要看購房者與開發商的約定，具體要看簽訂的購房合同上，有沒有將贈送面積寫入合同。如果贈送面積沒有被寫進房本，後期無法證明這部分面積的歸屬，容易產生糾紛。

一、什麼是贈送面積？

贈送面積一般是開發商的銷售手段，一些本該不計入建築面積的部分，被開發商拿來當作贈送面積送給購房者，使購房者從心理上以為自己得到了優惠。

根據《房屋測量規范》，以下面積不計入建築面積的范圍：

1.層高小於2.20m以下的夾層、插層、技術層和層高小於2.20m的地下室和半地下室。

2.突出房屋牆面的構件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕牆、垛、勒腳、台階、無柱雨篷等。

3.房屋之間無上蓋的架空通廊。

4.房屋的天面、挑台、天面上的花園、泳池。

5.建築物內的操作平台、上料平台及利用建築物的空間安置箱、罐的平台。

6.騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分。

這些面積計入一半建築面積：

1.未封閉的陽台、挑廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。

2.與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。

3.獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建築的，按其上蓋水平投影面積的一半計算。

4.無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。

5.有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計算。

贈送露台

二、贈送面積不寫入房本易造成糾紛

只要是寫入房本的面積，是通過不動產登記中心登記過的，在住房系統中備案。根據我國《物權法》規定，只有依法登記並取得房地產證的產權面積才受法律保護。如果房本上與合同上都沒有寫明贈送面積的相關情況，就無法證明這些面積的產權人是你。若開發商或物業私自佔用和使用你的贈送面積，維護自己的權益將很難。

怎麼看有沒有寫入房本？

如果寫入房本，會體現在房產證的平面附圖里。如果贈送的是飄窗，則在平面圖中會將飄窗的部位畫在房本上。

房產證-房地產平面圖

案例：

李女士購買了一樓的一套房子，開發商承諾房子前面的小花園可以贈送給她。但李女士並未注意到房本與購房合同中關於此塊面積的規定，在入住多年後，物業以重新規劃小區綠化為由，私自將花園整修。但由於李女士的房本及購房合同中並未對小花園的歸屬有約定，維權無果。李女士可以聯系開發商，與開發商進行協商，將其寫進補充協議中。

三、如何避免贈送面積的糾紛

買新房時，如果銷售人員告訴你會送你一部分的贈送面積，可以詳細詢問簽訂合同時會不會將贈送面積寫進合同。簽訂合同時，可以主動向開發商提出“將贈送面積寫進房本”的請求，如果合同中無法增加，爭取將這一條款寫進補充協議。需要注意的是，你需要將開發商承諾給你的具體面積額寫清楚，以免後期產生糾紛。如果向上述案例中，在合同中已經寫明贈送面積的情況，開發商不履行承諾，可將其起訴至法庭。

買房爭取更大優惠的同時，需要注意維護自己的權益。在與開發商交談過程中，開發商給出的承諾，盡量都能落實到合同中去，以免發生糾紛。

資料來源：《房產測量規范》、《物權法》

該內容僅在北京適用

5、買房子贈送的面積如何保障

法律分析：贈送面積在進行產權登記時不會納入產權面積中。當下開發商的這一行為其實是不受認可的。這些贈送面積的住房，購房者在拿到成品房後，如果面積與開發商的宣傳面積不符，購房者無法維護自己的權益。

法律依據：《中華人民共和國民法典》 第一百九十六條 下列請求權不適用訴訟時效的規定：（一）請求停止侵害、排除妨礙、消除危險；（二）不動產物權和登記的動產物權的權利人請求返還財產；（三）請求支付撫養費、贍養費或者扶養費；（四）依法不適用訴訟時效的其他請求權。

6、買房面積贈送飄窗有什麼規定？買房面積包含哪些內容？

1、一些贈送面積是不計入建築面積的，贈送的那一部分都不會載入房產證;因而，贈送面積在房屋拆遷補償的時候還是不計入拆遷費賠償里的;在做為二手房出售時，對顧客增值產生其價值權益並不大;一旦出現難題，不具有法律效力。

2、贈送的部分面積，設計方案不科學可能會影響光照、自然通風及安全系數。如贈送新項目的一套二居室房型中，整體規劃中把應歸屬於陽台的那一部分，成了贈送的卧房，一旦被封閉式成住宅，將把大客廳光線徹底遮擋。

3、一部分新樓盤為追求更多贈送面積而放棄更科學戶型圖設計的概率，會對新樓盤外觀設計乃至內部構造。贈送面積難運用、自主更新改造費用較高。

4、贈送面積越大，小區的建築容積率就越大，房地產開發商不但可以在現有土地上開發設計更多產品，還會因而降低稅金、土地出讓等方面開支。這不光減少了業主人居環境素養，還損害了國家主權。

5、倘若贈送一部分歸屬於違紀行為，可能面臨拆卸或處罰風險性;贈送的面積在房屋質量層面存在一定安全隱患。

6、看似是贈送，事實上乃是選購。雞蛋里挑骨頭，贈送一部分的價錢早就分攤到房屋均價上，但面積卻不載入房屋產權證中。

房子使用面積包含日常飲食起居所使用的卧房、客廳和客廳、餐廳廚房、洗手間、房間內過道、室內樓梯、壁櫃、陽台、別墅地下室、隔層、隔樓等面積。房子的使用面積就是指住房是以戶(套)為單位的單獨立戶(套)門里所有可供使用空間的水平投影面積。

房套內建築面積由套內使用面積、套內牆體面積、套內陽台建築面積三部分組成，即房子使用面積為房屋套內建築面積的一部分。

1、房屋使用面積計算必須符合下列標准：

房子使用面積包含卧房、客廳、廳、走廊、餐廳廚房、洗手間、假層、洗手間、儲物間、壁櫥等分戶門內面積總數;躍層住宅里的屋內室內樓梯按當然樓高的面積總數記入使用面積;不包括在構造面積里的煙筒、換氣道等面積。

2、套內牆體面積計算：

新建住宅各套內應用室內空間周邊日常維護或載重牆體，有公共牆和非公用牆二種。套內牆體面積是套內應用室內空間周邊日常維護或載重牆體或其它載重支撐體所佔據面積，這其中各套間的分隔牆和套內商業建築區域的隔開及其牆體等一共有牆，均按水平投影面積的一半記入套內牆體面積。套內隨意牆體按水平投影面積所有記入套內牆體面積。

3、陽台建築面積計算：

原定製的密閉式陽台，按照其外場水平投影面積測算建築面積;挑陽台(底陽台)按照其底版水平投影面積的一半測算建築面積;凹陽台按其凈面積(含牆體面積)的一半測算建築面積;半挑半凹陽台，挑出來一部分按照其底版水平投影面積的一半測算建築面積，凹進一部分按其凈面積的一半測算建築面積。

7、開發商贈送面積有哪些法律風險

法律分析：開發商贈送面積的法律風險：一、到底是贈與所有權還是免費提供使用權，應該約定明確；二、對共有部分面積的贈送，可能歸於無效；三、「偷」來的面積無法獲得基於所有權的保護。

法律依據：《商品房銷售管理辦法》第二十一條 按建築面積計價的，當事人應當在合同中約定套內建築面積和分攤的共有建築面積，並約定建築面積不變而套內建築面積發生誤差以及建築面積與套內建築面積均發生誤差時的處理方式。

8、開發商贈送面積有什麼法律風險

法律分析：開發商贈送面積有以下法律風險：一、到底是贈與所有權還是免費提供使用權，應該約定明確。二、對共有部分面積的贈送，可能歸於無效。三、「偷」來的面積無法獲得基於所有權的保護。

法律依據：《中華人民共和國民法典》

第二百八十條 業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有法律約束力。

業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。

第二百八十一條 建築物及其附屬設施的維修資金，屬於業主共有。經業主共同決定，可以用於電梯、屋頂、外牆、無障礙設施等共有部分的維修、更新和改造。建築物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況應當定期公布。

緊急情況下需要維修建築物及其附屬設施的，業主大會或者業主委員會可以依法申請使用建築物及其附屬設施的維修資金。

第二百八十二條 建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本之後，屬於業主共有。

第二百八十三條 建築物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業主專有部分面積所佔比例確定。

第二百八十四條 業主可以自行管理建築物及其附屬設施，也可以委託物業服務企業或者其他管理人管理。

對建設單位聘請的物業服務企業或者其他管理人，業主有權依法更換。

9、贈送面積真的靠譜嗎

法律分析：不靠譜，因為贈送面積很可能原本就屬於買房人。並且贈送面積有風險，一般贈送面積是不受法律保護的，因為其不具有合法產權。不合理的設計也將會對採光、通風及安全性造成影響。還有贈送面積利用起來難，花費成本大；易產生違規建築；贈送面積可能縮水。面對贈送面積，若房子設計合理，且贈送面積能夠被合理利用，還是可以買的，若單單只是想著有「贈送」，那一旦出問題就得不償失了。

法律依據：《中華人民共和國民法典》 第二百七十八條 下列事項由業主共同決定：

（一）制定和修改業主大會議事規則；

（二）制定和修改管理規約；

（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；

（四）選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；

（五）使用建築物及其附屬設施的維修資金；

（六）籌集建築物及其附屬設施的維修資金；

（七）改建、重建建築物及其附屬設施；

（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動；

（九）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

業主共同決定事項，應當由專有部分面積佔比三分之二以上的業主且人數佔比三分之二以上的業主參與表決。決定前款第六項至第八項規定的事項，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。