贈送面積風險

1、買房贈送面積是陷阱嗎

法律分析：贈送的面積屬於公用面積，譬如庭院、屋頂花園等，該部分面積屬於小區業主共有財產，開發商無權贈送，該贈送行為本身就是不合法的。 未來「贈送面積」發生重大的安全隱患、事故都將得不到法律的支持，即使「贈送面積」寫進合同的附加條款，也沒有法律效力。

法律依據：《中華人民共和國民法典》

第二百七十一條 業主對建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。

第二百七十二條 業主對其建築物專有部分享有佔有、使用、收益和處分的權利。業主行使權利不得危及建築物的安全，不得損害其他業主的合法權益。

2、買新房別被贈送面積忽悠住，是福是禍真是不一定

您好。
首先要明白，哪些贈送面積屬於合規贈送？
根據《房屋測量規范》，以下面積不計入建築面積的范圍：
層高小於2.20m以下的夾層、插層、技術層和層高小於2.20m的地下室和半地下室。突出房屋牆面的構件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕牆、垛、勒腳、台階、無柱雨篷等。房屋之間無上蓋的架空通廊。房屋的天面、挑台、天面上的花園、泳池。建築物內的操作平台、上料平台及利用建築物的空間安置箱、罐的平台。騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分。
這些面積計入一半建築面積：
未封閉的陽台、挑廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建築的，按其上蓋水平投影面積的一半計算。無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計算。
然後，哪些贈送面積屬於不合規贈送？
1、違建面積。通過擅自變更規劃設計，違法搭建起來的。
2、侵犯共有面積。開發商對部分特定住戶購房者所贈送的面積，實際為業主共有面積，如頂層露台、地下室空間等。
再了解，違規贈送面積容易存在哪些風險？
1、無論合規還是違規的贈送面積均是不計入產權的，也就是說雖然你買時這些面積不花錢，但是當你出售這套房產或拆遷時，這些面積也是不會計算在內的。
2、對於贈送面積，一般都不會像付費面積一樣進行規范的設計，會存在一定的使用不合理性。
3、像地下室、花園、露台等空間屬於小區業主的共有財產。若開發商擅自贈送給某些業主，當其他業主提出異議，會存在返還的風險。到時候裝修的錢也不會有人負責擔負。
最後，如何避免這些風險？
1、確認情況。對於所謂的贈送面積，業主一定要和開發商進行確認，確保屬於合規的贈送面積。
2、將贈送面積寫進合同。為保證自身利益，對於有贈送面積的業主，在簽訂購房合同時，一定要讓開發商把贈送的位置、面積清楚地寫進合同或是補充協議里。
最後，對於贈送面積是否要交物業費、卻暖費等問題，也需要提前與開發商詢問好，避免後續不必要的麻煩。

3、贈送面積真的靠譜嗎

法律分析：不靠譜，因為贈送面積很可能原本就屬於買房人。並且贈送面積有風險，一般贈送面積是不受法律保護的，因為其不具有合法產權。不合理的設計也將會對採光、通風及安全性造成影響。還有贈送面積利用起來難，花費成本大；易產生違規建築；贈送面積可能縮水。面對贈送面積，若房子設計合理，且贈送面積能夠被合理利用，還是可以買的，若單單只是想著有「贈送」，那一旦出問題就得不償失了。

法律依據：《中華人民共和國民法典》 第二百七十八條 下列事項由業主共同決定：

（一）制定和修改業主大會議事規則；

（二）制定和修改管理規約；

（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；

（四）選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；

（五）使用建築物及其附屬設施的維修資金；

（六）籌集建築物及其附屬設施的維修資金；

（七）改建、重建建築物及其附屬設施；

（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動；

（九）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

業主共同決定事項，應當由專有部分面積佔比三分之二以上的業主且人數佔比三分之二以上的業主參與表決。決定前款第六項至第八項規定的事項，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。

4、開發商贈送面積存在哪些隱患?

開發商贈送面積存在的隱患有：
（一）贈送面積不具有合法產權的，房產證上的面積不包括贈送面積；
（二）部分開發商贈送的面積設計不合理、實用性差，影響採光、通風及安全性；
（三）開發商對部分特定住戶購房者所贈送的面積實為業主共有面積，可能被拆除。
【法律依據】
《商品房銷售管理辦法》第十八條
商品房銷售可以按套計價，也可以按套內建築面積或者建築面積計價。商品房建築面積由套內建築面積和分攤的共有建築面積組成，套內建築面積部分為獨立產權，分攤的共有建築面積部分為共有產權，買受人按照法律、法規的規定對其享有權利，承擔責任。按套計價或者按套內建築面積計價的，商品房買賣合同中應當註明建築面積和分攤的共有建築面積。

5、開發商贈送面積有什麼法律風險

法律分析：開發商贈送面積有以下法律風險：一、到底是贈與所有權還是免費提供使用權，應該約定明確。二、對共有部分面積的贈送，可能歸於無效。三、「偷」來的面積無法獲得基於所有權的保護。

法律依據：《中華人民共和國民法典》

第二百八十條 業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有法律約束力。

業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。

第二百八十一條 建築物及其附屬設施的維修資金，屬於業主共有。經業主共同決定，可以用於電梯、屋頂、外牆、無障礙設施等共有部分的維修、更新和改造。建築物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況應當定期公布。

緊急情況下需要維修建築物及其附屬設施的，業主大會或者業主委員會可以依法申請使用建築物及其附屬設施的維修資金。

第二百八十二條 建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本之後，屬於業主共有。

第二百八十三條 建築物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業主專有部分面積所佔比例確定。

第二百八十四條 業主可以自行管理建築物及其附屬設施，也可以委託物業服務企業或者其他管理人管理。

對建設單位聘請的物業服務企業或者其他管理人，業主有權依法更換。

6、買房送面積真的賺了嗎？小心贈送面積有風險

買房時，不少樓盤打出贈送面積這張牌來。超高贈送率、送飄窗、送花園、贈送一間房等，讓不少購房者欣喜不已。買80平米的房子，再加上贈送的面積，實際的建築面積就100平呢，真是賺到了，果真如此嗎？如今不維權的樓盤少，買房經常發生各種各樣的糾紛。好心的開發商會如此大方，贈送面積給購房者們嗎？開發商贈送的面積是從哪裡來的？贈送的面積其實存在很多的問題和隱患；面對贈送的面積，購房者們又要注意什麼呢？

一、贈送面積存在的隱患

1、一些贈送面積是不計入建築面積的，贈送的部分也不會寫入房產證上；因此，贈送面積在拆遷補償的時候也是不計入拆遷費補償中的；在作為二手房出售時，對客戶升值帶來的價值利益不大；一旦出現問題，不受法律保護。

2、贈送部分的面積，設計不合理將影響採光、通風及安全性。如贈送項目的一套兩居室戶型中，規劃中把應屬於露台的部分，變成了贈送的卧室，如果被封閉成居室，將把客廳的光線完全擋住。

3、部分樓盤為了追求更多的贈送面積而舍棄更合理戶型設計的可能性，會影響到樓盤外形甚至內部結構。贈送面積難利用、自行改造費用高。

4、贈送面積越多，小區的容積率也就越大，房地產商不僅可以在原有地塊上開發更多產品，還可能因此減少稅費、土地出讓金等方面的支出。這不單降低了業主的人居素質，還侵害了國家利益。

5、如若贈送部分屬於違法行為，將面臨拆除或罰款風險；贈送的面積在建築質量方面存在一定的安全隱患。

6、表面上是贈送，實際上則是購買。羊毛出在羊身上，贈送部分的價格早已分攤到房屋均價上，但面積卻不能寫入房產證中。

二、開發商贈送的面積從哪來的

（一）偷來的面積

贈送設備間，開發商以管道井等理由報建，業主拿到之後可以改造成書房或儲藏間；

送露台，利用露台不計建築面積將贈送部分做成大露台；

送入戶花園和陽台，用入戶花園、空中花園和陽台按一半面積計算，做出超大花園和陽台等；

送飄窗，將窗戶做成內飄形式，業主裝修時可將窗檯打掉變成房間面積；

買一層送一層，將層高做到4.9米或5米以上，業主可以隔開做成兩層復式房；

送地下室或庭院，是一般花園洋房和別墅的通常做法

（二）違反法律規定的違建面積

部分手法所贈送面積是通過擅自變更規劃設計違章搭建起來的，需要後期進行二次改造，即購房者則是把半成品變成成品，費用需要自己要擔責了。

（三）侵犯業主共有權的侵權面積

開發商對部分特定住戶購房者所贈送的面積實際為業主共有面積，如承諾給頂層業主的頂層陽台、底層業主的地下室空間，戶外私享花園等，根據《物權法》規定，該部分空間本來就屬於業主共有，而非開發商所有。因侵犯了全體業主的權利，即便開發商贈送，在其他業主提出異議的情況下也將可能被拆除。

三、贈送的面積要注意什麼

1、簽合同之後再交定金，在簽合同之前，一定要把贈送面積的條款正式寫入購房合同當中。

2、要弄清楚贈送面積的真實情況，有些開發商會把公攤面積、公共綠地面積、陽台等算作贈送面積，但其實這本來就是屬於購房者的。

3、在驗房收房過戶的時候，要確認贈送的面積是可以辦理房產證的，是享受跟主體房產同等待遇的。

4、贈送面積要注重實用性。有些贈送的部分，戶型結構不好又或者光線差、潮濕等。裝修的時候面臨不好改造等問題，日後實際使用率也比較低。

5、贈送面積是否繳納物業費。一般情況下物業費、取暖費以房產證上載明的面積收取。如果贈送部分沒有計入產權證，那麼是不需交納物業費和取暖費的。但還有一種情況是，開發商將贈送的部分計入了房產證。那麼，此時購房人要特別注意了，不能輕信開發商的。因為供暖和物業服務都不是開發商提供的，因此開發商和購房人之間的約定對物業公司以及供暖單位是沒有效力的。也就是說，購房人仍舊要按照房產證上載明的面積交納物業費和取暖費。

以上就是關於贈送面積的一些常見問題以及需要注意的事項。買房子是件大事，在我們購買房子時，千萬不要因為貪了一時的小便宜而吃了大虧，要知道天上不會掉下餡餅的。

（以上回答發布於2016-12-23，當前相關購房政策請以實際為准）

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7、開發商贈送面積有哪些法律風險

法律分析：開發商贈送面積的法律風險：一、到底是贈與所有權還是免費提供使用權，應該約定明確；二、對共有部分面積的贈送，可能歸於無效；三、「偷」來的面積無法獲得基於所有權的保護。

法律依據：《商品房銷售管理辦法》第二十一條 按建築面積計價的，當事人應當在合同中約定套內建築面積和分攤的共有建築面積，並約定建築面積不變而套內建築面積發生誤差以及建築面積與套內建築面積均發生誤差時的處理方式。